Condomínios e Incorporação

Documentos necessários

• Requerimento assinado pelo síndico, nos casos em que dois terços das frações ideais já tenham sido alienadas, ou pelo incorporador, quando não tenha ocorrido a alienação de dois terços das frações ideais do condomínio;
• Documentos de representação do incorporador (se for o caso):
• – Se representado por procurador: instrumento do mandato, consistente em procuração e/ou substabelecimento, público ou particular, com poderes específicos;
• – Sendo pessoa jurídica: contrato social e suas posteriores alterações ou estatuto social acompanhado da ata da assembleia que elegeu a diretoria vigente; e certidão simplificada emitida pela Junta Comercial competente, emitida em prazo não superior a 30 (trinta) dias da protocolização da documentação.
• Ata da assembleia que elegeu o síndico, em via original ou cópia autenticada;
• Ata da assembleia de aprovação da convenção ou de sua alteração, em via original ou cópia autenticada, assinada pelos subscritores (síndico, advogado, conselho fiscal etc), acompanhada da lista de assinatura dos condôminos (dispensa-se o reconhecimento de firma destas);
• Convenção de condomínio, em via original, assinada pelo síndico.
• Regimento interno (se houver), em via original, assinado pelo síndico.

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Toda a documentação deverá estar assinada pelos respectivos envolvidos, sempre observando o seguinte: Documentos físicos, assinados à mão, devem conter reconhecimento de firma; Documentos digitais, ainda que impressos, devem estar assinados eletronicamente com certificado digital, admitindo-se as assinaturas avançada (ex.: gov.br, e-Not Assina…) e qualificada (ex.: ICP-Brasil). São aceitas todas as modalidades de assinaturas eletrônicas previstas na Lista de Serviços Eletrônicos Confiáveis do Registro de Imóveis (LSEC-RI), constante do Anexo I da ITN n. 02/2024 do ONR. Não serão admitidos documentos com assinaturas envelopadas.

Documentos necessários

• Sem incorporação prévia – 1°) Construção do condomínio
• Requerimento formulado pelo instituidor;
• Documentos de representação do instituidor (se for o caso):
• – Se representado por procurador: instrumento do mandato, consistente em procuração e/ou substabelecimento, público ou particular, com poderes específicos;
• – Sendo pessoa jurídica: contrato social e suas posteriores alterações ou estatuto social acompanhado da ata da assembleia que elegeu a diretoria vigente; e certidão simplificada emitida pela Junta Comercial competente, emitida em prazo não superior a 30 (trinta) dias da protocolização da documentação;
• Declaração de enquadramento da operação no Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), assinada pelo instituidor (se for o caso);
• Certidão de Cadastramento e Averbação do Imóvel ou Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel, emitida pela Secretaria Municipal de Finanças (SEFAZ) da Prefeitura de Goiânia-GO;
• Certidão de Conclusão de Obras (CCO), emitida pela Secretaria Municipal de Eficiência (SEFIC) da Prefeitura de Goiânia-GO (obrigatória a apresentação a partir de 03/11/2026);
• Alvará de Construção emitido pela Prefeitura de Goiânia-GO;
• Certidão negativa de débitos (CND) de contribuições previdenciárias relativas a obra de construção civil expedida pela Receita Federal do Brasil (facultativo);
• Memória de Cálculo de Aferição (emitida junto com a CND) (facultativo).
• Sem incorporação prévia – 2°) Instituição do condomínio
• Requerimento formulado pelo instituidor;
• Sendo o instituidor pessoa física, declaração do cônjuge ou companheiro(a) também proprietário do imóvel anuindo com o procedimento, na hipótese de não estar assinado toda a documentação (se for o caso);
• Declaração de enquadramento da operação no PMCMV, assinada pelo instituidor (se for o caso);
• Memorial de instituição de condomínio assinado pelo instituidor e pelo responsável técnico;
• Projeto arquitetônico (planta) assinado pelo instituidor e pelo responsável técnico;
• Quadro resumo de áreas assinado pelo instituidor e pelo responsável técnico;
• Quadros da NBR 12721:2006: I, II, III, IV-A, IV-B ou IV-B1, V, VI, VII e VIII, assinados pelo instituidor e pelo responsável técnico;
• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) ou TRT (Termo de Responsabilidade Técnica) do responsável técnico, referentes ao projeto e à execução da obra, assinados por este;
• Convenção de condomínio assinada pelo instituidor.
• Com incorporação prévia – 1°) Construção do condomínio
• Mesmos documentos exigidos para a averbação de construção quando não há incorporação prévia registrada.
• Com incorporação prévia – 2°) Instituição do condomínio
• Requerimento formulado pelo incorporador;
• Convenção de condomínio assinada pelo incorporador.

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Obs.: Caso tenha sido registrada no Livro 3 a minuta da futura convenção de condomínio à época do registro da incorporação no Livro 2, será necessário proceder com o seu cancelamento prévio, através de requerimento do incorporador em que conste expressamente tal solicitação, indicando o número do respectivo registro auxiliar. Toda a documentação deverá estar assinada pelos respectivos envolvidos, sempre observando o seguinte: Documentos físicos, assinados à mão, devem conter reconhecimento de firma (exceção: requerimento de averbação de construção pode ser assinado na presença de preposto da Serventia); Documentos digitais, ainda que impressos, devem estar assinados eletronicamente com certificado digital, admitindo-se as assinaturas avançada (ex.: gov.br, e-Not Assina…) e qualificada (ex.: ICP-Brasil). São aceitas todas as modalidades de assinaturas eletrônicas previstas na Lista de Serviços Eletrônicos Confiáveis do Registro de Imóveis (LSEC-RI), constante do Anexo I da ITN n. 02/2024 do ONR. Não serão admitidos documentos com assinaturas envelopadas.

Documentos necessários

• Requerimento formulado pelo incorporador;
• Documentos de representação do incorporador (se for o caso):
• – Se representado por procurador: instrumento do mandato, consistente em procuração e/ou substabelecimento, público ou particular, com poderes específicos;
• – Sendo pessoa jurídica: contrato social e suas posteriores alterações ou estatuto social acompanhado da ata da assembleia que elegeu a diretoria vigente; e certidão simplificada emitida pela Junta Comercial competente, emitida em prazo não superior a 30 (trinta) dias da protocolização da documentação;
• Sendo o incorporador pessoa física, declaração do cônjuge ou companheiro(a) também proprietário do imóvel anuindo com a incorporação, na hipótese de não estar assinado toda a documentação (se for o caso);
• Declaração de enquadramento da operação no Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), assinada pelo instituidor (se for o caso);
• Alvará de Construção emitido pela Prefeitura de Goiânia-GO;
• Memorial de incorporação imobiliária assinado pelo incorporador e pelo responsável técnico;
• Projeto arquitetônico (planta) assinado pelo incorporador e pelo responsável técnico;
• Quadro resumo de áreas assinado pelo incorporador e pelo responsável técnico;
• Quadros da NBR 12721:2006: I, II, III, IV-A, IV-B ou IV-B1, V, VI, VII e VIII, assinados pelo incorporador e pelo responsável técnico;
• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) ou TRT (Termo de Responsabilidade Técnica) do responsável técnico, referentes ao projeto e à execução da obra, assinados por este;
• Título de propriedade do terreno de forma irrevogável e irretratável, devidamente registrado, em via original ou cópia autenticada;
• Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, assinado pelo incorporador, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
• Certidões negativas do incorporador, extraídas no local de situação do imóvel (Goiânia) e de domicílio do incorporador (se diverso do local do imóvel), passíveis de validação:
• – Certidão negativa de impostos federais;
• – Certidão negativa de impostos estaduais;
• – Certidão negativa da Justiça Federal (Cível);
• – Certidão negativa da Justiça Federal (Criminal) (se pessoa jurídica, será dos representantes legais);
• – Certidão negativa do Distribuidor Cível Estadual de 1º grau;
• – Certidão negativa do Distribuidor Cível Estadual de 2º grau;
• – Certidão negativa do Distribuidor Criminal Estadual de 1º grau (se pessoa jurídica, será dos representantes legais);
• – Certidão negativa do Distribuidor Criminal Estadual de 2º grau (se pessoa jurídica, será dos representantes legais);
• – Certidão negativa dos Tabelionatos de Protesto de Títulos;
• – Certidão negativa de IPTU do imóvel;
• – Certidão negativa de Débitos Trabalhistas;
• – Certidão negativa de Ações trabalhistas de 1ª Instância;
• – Certidão negativa de Ações trabalhistas de 2ª Instância;
• Certidões narrativas ou esclarecedoras referentes aos processos constantes das certidões cíveis e trabalhistas positivas, passíveis de validação, visando atestar que o objeto da ação não repercute no imóvel objeto de incorporação, as quais podem ser substituídas pelas peças mais importantes do processo, fornecidas em cópias autenticadas por Tabelião ou pela Vara ou, em se tratando de processo eletrônico, que contenha código de validação no respectivo sistema processual, ou seja fornecido código de acesso (se for o caso);
• Minuta da futura Convenção de condomínio, assinada pelo incorporador;
• Regimento interno do condomínio, assinado pelo incorporador (se for o caso);
• Declaração em que se define a parcela do preço de que trata o inciso II do art. 39 da Lei n. 4.591/1964, discriminando as unidades e a metragem correspondente, ou, não sendo o caso, declaração em que a aquisição do terreno não ficou sujeita a prestação, encargo ou promessa de pagamento com unidades a serem construídas, sendo, em ambos os casos, assinada pelo incorporador e pelo responsável técnico;
• Instrumento público de mandato, referido no § 1º do art. 31 da Lei n. 4.591/1964, em via original, quando o incorporador não for o proprietário do terreno, ou, não sendo o caso, declaração deste informando que se trata de um empreendimento promovido pelo próprio proprietário ou de iniciativa e responsabilidade deste;
• Declaração do incorporador informando se o empreendimento está ou não sujeito ao prazo de carência a que se refere o art. 34 da Lei n. 4.591/1964;
• Declaração acompanhada de plantas elucidativas sobre a capacidade da garagem e os locais destinados à guarda dos veículos, conforme os artigos 32, alínea "p", e § 9º, da Lei n. 4.591/64, contendo a assinatura do(s) proprietário(s) e do responsável técnico, com suas firmas devidamente reconhecidas;
• Declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem do empreendimento comporta e os locais destinados à guarda daqueles, assinada pelo incorporador e pelo responsável técnico;
• Minuta do contrato-padrão, assinada pelo incorporador (facultativo).

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Toda a documentação deverá estar assinada pelos respectivos envolvidos, sempre observando o seguinte: Documentos físicos, assinados à mão, devem conter reconhecimento de firma; Documentos digitais, ainda que impressos, devem estar assinados eletronicamente com certificado digital, admitindo-se as assinaturas avançada (ex.: gov.br, e-Not Assina…) e qualificada (ex.: ICP-Brasil). São aceitas todas as modalidades de assinaturas eletrônicas previstas na Lista de Serviços Eletrônicos Confiáveis do Registro de Imóveis (LSEC-RI), constante do Anexo I da ITN n. 02/2024 do ONR. Não serão admitidos documentos com assinaturas envelopadas.

Documentos necessários

• Requerimento formulado pelo incorporador ou pelo instituidor;
• Documentos de representação do incorporador ou do instituidor (se for o caso):
• – Se representado por procurador: instrumento do mandato, consistente em procuração e/ou substabelecimento, público ou particular, com poderes específicos;
• – Sendo pessoa jurídica: contrato social e suas posteriores alterações ou estatuto social acompanhado da ata da assembleia que elegeu a diretoria vigente; e certidão simplificada emitida pela Junta Comercial competente, emitida em prazo não superior a 30 (trinta) dias da protocolização da documentação;
• Sendo o incorporador ou o instituidor pessoa física, declaração do cônjuge ou companheiro(a) também proprietário do imóvel anuindo com a alteração da incorporação ou da instituição, na hipótese de não estar assinado toda a documentação (se for o caso);
• Memorial de incorporação imobiliária ou de instituição de condomínio com as alterações, assinado pelo incorporador ou instituidor e pelo responsável técnico;
• Projeto arquitetônico (planta) com as alterações, assinado pelo incorporador ou instituidor e pelo responsável técnico;
• Quadro resumo de áreas com as alterações, assinado pelo incorporador ou instituidor e pelo responsável técnico;
• Quadros da NBR 12721:2006 com as alterações: I, II, III, IV-A, IV-B ou IV-B1, V, VI, VII e VIII, assinados pelo incorporador ou instituidor e pelo responsável técnico;
• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) ou TRT (Termo de Responsabilidade Técnica) do responsável técnico;
• Alvará de acréscimo emitido pela Prefeitura de Goiânia-GO (se for o caso).

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Toda a documentação deverá estar assinada pelos respectivos envolvidos, sempre observando o seguinte: Documentos físicos, assinados à mão, devem conter reconhecimento de firma; Documentos digitais, ainda que impressos, devem estar assinados eletronicamente com certificado digital, admitindo-se as assinaturas avançada (ex.: gov.br, e-Not Assina…) e qualificada (ex.: ICP-Brasil). São aceitas todas as modalidades de assinaturas eletrônicas previstas na Lista de Serviços Eletrônicos Confiáveis do Registro de Imóveis (LSEC-RI), constante do Anexo I da ITN n. 02/2024 do ONR. Não serão admitidos documentos com assinaturas envelopadas.

Documentos necessários

• Requerimento formulado pelo incorporador ou pelo loteador;
• Documentos de representação do incorporador ou do loteador (se for o caso):
• – Se representado por procurador: instrumento do mandato, consistente em procuração e/ou substabelecimento, público ou particular, com poderes específicos;
• – Sendo pessoa jurídica: contrato social e suas posteriores alterações ou estatuto social acompanhado da ata da assembleia que elegeu a diretoria vigente; e certidão simplificada emitida pela Junta Comercial competente, emitida em prazo não superior a 30 (trinta) dias da protocolização da documentação.

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Toda a documentação deverá estar assinada pelos respectivos envolvidos, sempre observando o seguinte: Documentos físicos, assinados à mão, devem conter reconhecimento de firma; Documentos digitais, ainda que impressos, devem estar assinados eletronicamente com certificado digital, admitindo-se as assinaturas avançada (ex.: gov.br, e-Not Assina…) e qualificada (ex.: ICP-Brasil). São aceitas todas as modalidades de assinaturas eletrônicas previstas na Lista de Serviços Eletrônicos Confiáveis do Registro de Imóveis (LSEC-RI), constante do Anexo I da ITN n. 02/2024 do ONR. Não serão admitidos documentos com assinaturas envelopadas.