Instituição de Condomínio

Sobre este serviço

Ato jurídico pelo qual uma ou mais edificações existentes sobre um imóvel são submetidas ao regime condominial, criando oficialmente o condomínio edilício, caracterizado pela presença de partes de propriedade exclusiva (áreas privativas) e de uso comum dos condôminos. Pela instituição de condomínio, há discriminação e individualização de unidades autônomas, às quais são atribuídas uma fração ideal no terreno e nas partes comuns, permitindo, assim, a abertura de matrículas próprias para cada uma delas. Há duas formas de se proceder com o registro da instituição de condomínio na matrícula de um imóvel: SEM incorporação prévia e COM incorporação prévia. O que diferencia uma da outra é o fato de que, no primeiro caso, a submissão das construções existentes no imóvel ao regime condominial é feita diretamente, enquanto que, no segundo, já existe uma incorporação imobiliária registrada na matrícula. Em todos os casos, porém, há necessidade de se averbar a construção do empreendimento antes do registro da instituição, bem como, concomitantemente a esta, registrar no Livro 3 - Registro Auxiliar a convenção de condomínio.

Documentos necessários

Sem incorporação prévia – 1°) Construção do condomínio

• Requerimento formulado pelo instituidor;
• Documentos de representação do instituidor (se for o caso):
• – Se representado por procurador: instrumento do mandato, consistente em procuração e/ou substabelecimento, público ou particular, com poderes específicos;
• – Sendo pessoa jurídica: contrato social e suas posteriores alterações ou estatuto social acompanhado da ata da assembleia que elegeu a diretoria vigente; e certidão simplificada emitida pela Junta Comercial competente, emitida em prazo não superior a 30 (trinta) dias da protocolização da documentação;
• Declaração de enquadramento da operação no Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), assinada pelo instituidor (se for o caso);
• Certidão de Cadastramento e Averbação do Imóvel ou Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel, emitida pela Secretaria Municipal de Finanças (SEFAZ) da Prefeitura de Goiânia-GO;
• Certidão de Conclusão de Obras (CCO), emitida pela Secretaria Municipal de Eficiência (SEFIC) da Prefeitura de Goiânia-GO (obrigatória a apresentação a partir de 03/11/2026);
• Alvará de Construção emitido pela Prefeitura de Goiânia-GO;
• Certidão negativa de débitos (CND) de contribuições previdenciárias relativas a obra de construção civil expedida pela Receita Federal do Brasil (facultativo);
• Memória de Cálculo de Aferição (emitida junto com a CND) (facultativo).

Sem incorporação prévia – 2°) Instituição do condomínio

• Requerimento formulado pelo instituidor;
• Sendo o instituidor pessoa física, declaração do cônjuge ou companheiro(a) também proprietário do imóvel anuindo com o procedimento, na hipótese de não estar assinado toda a documentação (se for o caso);
• Declaração de enquadramento da operação no PMCMV, assinada pelo instituidor (se for o caso);
• Memorial de instituição de condomínio assinado pelo instituidor e pelo responsável técnico;
• Projeto arquitetônico (planta) assinado pelo instituidor e pelo responsável técnico;
• Quadro resumo de áreas assinado pelo instituidor e pelo responsável técnico;
• Quadros da NBR 12721:2006: I, II, III, IV-A, IV-B ou IV-B1, V, VI, VII e VIII, assinados pelo instituidor e pelo responsável técnico;
• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) ou TRT (Termo de Responsabilidade Técnica) do responsável técnico, referentes ao projeto e à execução da obra, assinados por este;
• Convenção de condomínio assinada pelo instituidor.

Com incorporação prévia – 1°) Construção do condomínio

• Mesmos documentos exigidos para a averbação de construção quando não há incorporação prévia registrada.

Com incorporação prévia – 2°) Instituição do condomínio

• Requerimento formulado pelo incorporador;
• Convenção de condomínio assinada pelo incorporador.

Obs.: Caso tenha sido registrada no Livro 3 a minuta da futura convenção de condomínio à época do registro da incorporação no Livro 2, será necessário proceder com o seu cancelamento prévio, através de requerimento do incorporador em que conste expressamente tal solicitação, indicando o número do respectivo registro auxiliar. Toda a documentação deverá estar assinada pelos respectivos envolvidos, sempre observando o seguinte: Documentos físicos, assinados à mão, devem conter reconhecimento de firma (exceção: requerimento de averbação de construção pode ser assinado na presença de preposto da Serventia); Documentos digitais, ainda que impressos, devem estar assinados eletronicamente com certificado digital, admitindo-se as assinaturas avançada (ex.: gov.br, e-Not Assina…) e qualificada (ex.: ICP-Brasil). São aceitas todas as modalidades de assinaturas eletrônicas previstas na Lista de Serviços Eletrônicos Confiáveis do Registro de Imóveis (LSEC-RI), constante do Anexo I da ITN n. 02/2024 do ONR. Não serão admitidos documentos com assinaturas envelopadas.

Legislação

Arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil; Lei n. 4.591/1964; Título VII do Livro IX do CNPFE/CGJ-GO.